Μίσθωση ακινήτου, πεδίον μάχης λαμπρόν

Μπορεί η αγορά ακινήτου να έχει τρόπον τινά απαξιωθεί ένεκα της πολύχρονης οικονομική κρίσης, αλλά και των στοχευμένων εναντίον του ακινήτου φορολογικών και διοικητικών μέτρων που έχουν ληφθεί, η μίσθωση όμως , ακριβώς εξαιτίας και του παραπάνω , συνεχίζει να εμφανίζει ενδιαφέρον. Α μη τι άλλο δεν χρειάζεται κανείς φορολογική ενημερότητα για να καταρτίσει μια μίσθωση και να την προσκομίσει στην Εφορία (για την ακρίβεια να την δηλώσει στο σύστημα του ΤΑXIS). Αν και φρονώ , ως νομικός, ότι σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό θα ήταν δόκιμο και σκόπιμο μαζί, στα πλαίσια πάντα της ελευθερίας των συμβάσεων μεταξύ των δύο συμβαλλομένων, εκμισθωτή και μισθωτή !

Η μίσθωση πράγματος λοιπόν, -κινητού η ακινήτου- που διέπεται από μια πλειάδα διατάξεων του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574 κι επόμενα) , το π.δ. 34/1995 όπως ισχύει μετά και τον τελευταίο ψηφισθέντα Νόμο, τον 4242/2014, (άρ.13) , αποτελεί σύμβαση του Αστικού Κώδικα. Ως τέτοια μπορεί να καταρτιστεί ακόμα και προφορικά, αφού στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται οπωσδήποτε έγγραφο για την εγκυρότητα της κατάρτισης, ή ακόμα και να τροποποιηθεί προφορικά ή και σιωπηρά. Ωστόσο από αυτές τις πρωταρχικές λεπτομέρειες ξεπηδούν πλείστα προβλήματα που οδηγούνται μοιραία στις αίθουσες των Δικαστηρίων.

Το μισθωτήριο – έγγραφο είναι σημαντικό να έχει συνταχθεί καταρχάς από δικηγόρο, ακόμα και αν πρόκειται για μία απλή μίσθωση κατοικίας ή διαμερίσματος, όπως συχνά ακούγεται .    Τίποτα δεν είναι απλό , όταν τίθενται υπογραφές και τα μέρη δεσμεύονται σε παροχή και αντιπαροχή ! Για παράδειγμα ποια θα είναι η συμφωνημένη χρήση, ποιοι δικαιούνται αν κάνουν χρήση του μίσθιου – δηλ. του μισθωμένου ακινήτου, τι θα συμφωνηθεί αναφορικά με τις δαπάνες και τις εργασίες που θα γίνουν στο μίσθιο, ποιος θα τις πληρώσει, θα τις αφαιρέσει μετά ο μισθωτής, κατά τη λήξη της μίσθωσης ή δεν δικαιούται. Κι αν υπό ποιες προϋποθέσεις. Αν πάλι όχι, πως θα αποζημιωθεί αυτός που τις πλήρωσε? Μήπως έπρεπε να έχει ήδη καλυφθεί ως προς αυτό το κονδύλι? Είναι ή δεν είναι αναγκαίες δαπάνες αυτές που διενεργήθηκαν και συνεπώς χρήζουν ή όχι κοστολόγησης και αποζημίωσης τυχόν ? Τι θα συμβεί αν το ακίνητο δεν έχει τις ιδιότητες στις οποίες προσέβλεψε ο μισθωτής? Τι θα συμβεί αν εμφανίσει το μίσθιο ελάττωμα, νομικό ή πραγματικό, μεσούσης της μίσθωσης ? Το γνώριζε ο εκμισθωτής, ή όφειλε να το γνωρίζει?   Το αυτό ισχύει και για τον μισθωτή ? Τι γίνεται αν εξαιτίας ελαττώματος δεν μπορεί ο μισθωτής να κάνει ακώλυτη χρήση ? Τι θα συμβεί στην περίπτωση αυτή, όταν προηγουμένως έχει επενδύσει χρήματα επάνω στο ακίνητο του εκμισθωτή ? Τι δικαιούται αν πράξει από την άλλη ένας μισθωτής όταν δεν του καταβάλει εγκαίρως ή και καθόλου τα μισθώματα ο μισθωτής του ή όταν αρνείται αν του πληρώνει κοινόχρηστα? Τι πρέπει να κάνει και τι μπορεί αν διαπιστώσει σημαντικές φθορές και ζημιές στο ακίνητό του ? Αυτά είναι μόνο μερικά από τα θεμελιώδη εκατέρωθεν συμφέροντα που πρέπει να ζυγιστούν όσο το δυνατόν σωστότερα και ανά περίπτωση όταν κάποιος θέλει να νοικιάσει ένα ακίνητο σε άλλον, ή θέλει να μισθώσει από άλλον. Τα παραπάνω κρίνονται ακόμη πιο επιτακτικά προς ρύθμιση και προ πρόβλεψη όταν πρόκειται για επαγγελματική στέγη.

Σημαντικό επίσης είναι, που συνεχώς λανθάνει της προσοχής πολλών που μισθώνουν ή εκμισθώνουν, ότι μόνο η Δήλωση των βασικών όρων της μίσθωσης στο TAXΙS, χωρίς να συνοδεύεται αυτή από συμφωνητικό – μισθωτήριο και μάλιστα επικαιροποιημένο κάθε φορά με τις τυχόν γενόμενες τροποποιήσεις, ουδόλως καλύπτει νομικά την μία ή την άλλη πλευρά. Πολλοί λογιστές παρασέρνουν τους πελάτες τους σε αυτό, με αποτέλεσμα, ενώ θα μπορούσαν , αν υποθέσουμε ότι είναι οι ιδιοκτήτες- εκμισθωτές , να μην δύναται να εξώσουν άμεσα και γρήγορα έναν κακόπιστο μισθωτή και δύστροπο ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, διότι η Δήλωση αύτη κατά την Νομολογία των Ειρηνοδικείων και των Μονομελών Πρωτοδικείων δεν αποτελεί έγγραφο    τέτοιο που να στηρίζει την έκδοση Διαταγής Απόδοσης η Διαταγής Πληρωμής.

Επομένως είναι σημαντικό κάποιος που επενδύει από την μία την ακίνητη περιουσία του νοικιάζοντας την σε τρίτους, από την άλλη τα χρήματά του, μισθώνοντας και επενδύοντας σε ξένο ακίνητο να συμπεριφέρεται ομοίως σοβαρά ως προς τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει , και προλαβαίνοντας με την κατάρτιση ενός καλού μισθωτηρίου , να αποφύγει , κατά το πλείστον , τα Δικαστήρια. Και αν δε τα αποφύγει εξ ολοκλήρου, σε κάθε περίπτωση θα είναι ο νικήσας διάδικος!