Η μίσθωση από φορολογική σκοπιά…!
Η εφορία θα απαιτήσει από τους φορολογούμενους – εκμισθωτές ακινήτων, με τις φορολογικές δηλώσεις 2018, φόρους που θα φθάνουν μέχρι και τέσσερα (4) ενοίκια από αυτά που εισπράττουν ! Κι αυτά είναι ξέχωρα από την υπόλοιπη φορολογία, όπως ΕΝΦΙΑ, συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ στην περίπτωση που η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ, ειδική εισφορά αλληλεγγύης που επιβάλλεται σε όσους έχουν εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ ! Το πρόβλημα εν προκειμένω, εκτός της ίδιας καθαυτής της υπερφορολόγησης γεννάται από το γεγονός ότι ο εκμισθωτής θα φορολογηθεί ακόμα και για ποσά που δεν έχει εισπράξει από τον κακοπληρωτή ή «εξαφανισμένο», μισθωτή, ήτοι για ανείσπρακτα μισθώματα.
Με άλλα λόγια η εποχή που κάποτε η εκμετάλλευση ενός καταστήματος ή διαμερίσματος, ή οικίας εν γένει, θεωρούνταν πηγή εισοδήματος έχει πρακτικά παρέλθει και μάλιστα άδοξα. Όπως έχει ξαναγραφεί και αναλυθεί από αυτήν εδώ τη στήλη, αφενός τα προβλήματα που ανακύπτουν από τις μισθώσεις, κυρίως εις βάρος των ιδιοκτητών – εκμισθωτών είναι πλείστα, (άρθρο μου της 10.11.2017, 16.2.2018,16.3.2018 ), αφετέρου η κλίμακα φορολόγησης αυτών των ¨ειδοσημάτων¨ είναι πλέον τέτοια που για πολλούς η καταβολή του μισθώματος αποτελεί μόνο μία πρόσκαιρη ρευστότητα , (στο τέλος του μήνα ) χωρίς καν να αντιλαμβάνεται εκείνη την ώρα ότι αυτό που πραγματικά του ανήκει ως ποσό είναι εντελώς αποδεκατισμένο. Αν μάλιστα αναλογιστεί την ζημία του από ενδεχόμενη δικαστική εμπλοκή με τον μισθωτή, ή τυχόν αποκατάσταση ζημιών μετά την λύση της μίσθωσης, προβαίνει κανείς εύκολα στο συμπέρασμα ότι ο ιδιοκτήτης τελικώς «έχει μπει και μέσα»! Και εύλογα θα ρωτήσει κάποιος «και τι να γίνει δηλαδή, αν όντως ο προορισμός ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου είναι για εκμετάλλευση μέσω μίσθωσης. Τον ΕΝΦΙΑ ούτως ή άλλως θα τον πληρώνω»? Σαφώς και δεν ομιλεί κανείς για απαξίωση της σύμβασης μίσθωσης, η οποία αποτελεί και βραχίονα της οικονομίας, αλλά και σημαντικό πεδίο εφαρμογής και αλληλοκάλυψης νομικών εμπργμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων – υποχρεώσεων. Όμως προκειμένου να αμβλυνθούν οι σκόπελοι που προείπα,ή ενδεχομένως ενίοτε και να καμφθούν στο έπακρον, χρειάζεται σωστή προσέγγιση τόσο από το στάδιο της σύναψης της σύμβασης μισθώσεως, όσο και έγκαιρη και σωστή νομική αντιμετώπιση του προβλήματος της μη είσπραξης ή έγκαιρης είσπραξης των μισθωμάτων. Όσοι επομένως δεν έχουν εισπράξει ενοίκια, ή δεν α εισπράττουν με την δέουσα ροή, μπορούν να γλιτώσουν από τον αντίστοιχο φόρο που θα κληθούν να πληρώσουν, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης έχει εκδοθεί εις βάρος του ενοικιαστή τους, διαταγή πληρωμής από μισθώματα ή διαταγή απόδοσης της χρήσης του μίσθιου ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή εξεδόθη δικαστική απόφαση αποβολής ή/και επιδίκασης οφειλομένων μισθωμάτων. Συνεπώς η δικαστική οδός στις περιπτώσεις αυτές, έχει διπλό όφελος: από την μια ο εκμισθωτής διεκδικεί βασίμως αυτά που του οφείλονται και ασκεί τα δικαιώματά του, ΄΄στέλνοντάς΄΄ ένα μήνυμα προς λοιπούς υποψήφιους συναλλασσόμενους, ειδικά σε κλειστές κοινωνίες, ταυτόχρονα όμως απαλλάσσεται από την φορολόγηση ποσών που δεν έχει πληρωθεί, απομειώνοντας ωσαύτως την ζημία του λόγω της ανώμαλης εξέλιξης της μίσθωσης. Περιττό δε να αναφερθεί ότι ο σωστός νομικός, αναλόγως τις ιδιαιτερότητες της εκάστοτε περίπτωσης και τα εμπλεκόμενα πρόσωπα, θα βρεί την καταλληλότερη λύση, διαφυλάσσοντας τα συμφέροντα του πελάτη του, ακόμα και για το μέλλον, αρκεί να έχει αναμειχθεί εξ αρχής…..! Διότι όπως συνηθίζω να λέω, «μαγικά δεν γίνονται όποτε το αποφασίσουμε» !
Ελευσίνα, την 30.03.2018
Η συντάξασα Δικηγόρος
Δήμητρα Δημ. Κοκκινιώτη